Uşak’ta bir dönem yatırımcının gözdesi olan 1+0, 1+1, 1,5+1, 2+0 ve 2+1 apart dairelerde tablo değişmeye başladı. Üniversite öğrencilerinin kente gelişiyle kiralanması beklenen çok sayıda küçük daire, 2026-2027 eğitim öğretim yılının başlamasına rağmen kiracı bulamadı.
1 Ekim itibarıyla kamuoyunda “sarı site” olarak bilinen emlak ilan platformunda Uşak merkezde 454 kiralık konut ilanının bulunması dikkat çekiyor. İlanların önemli bölümünü geçmiş yıllarda özellikle üniversite öğrencilerine yönelik değerlendirilen küçük metrekareli daireler oluşturuyor.
Bazı ilanlarda kiraların 5 bin TL seviyelerine kadar gerilediği görülürken, yaz boyunca boş kalan dairelerin sahiplerinin üniversitelerin açılmasıyla beklediği hareketlilik de istenilen ölçüde gerçekleşmedi.
Bir Dönem Uşak’ın Gözde Yatırımıydı
Uşak Üniversitesi'nin büyümesi ve öğrenci sayısındaki artışla birlikte kentte özellikle küçük metrekareli apart dairelere yönelik ciddi bir yatırım dönemi yaşanmıştı.
1+0, 1+1 ve 1,5+1 gibi daireler, düşük metrekareleri ve öğrencilere kolay kiralanabilmeleri nedeniyle yatırımcı açısından cazip hale gelmiş, kent merkezinin farklı noktalarında çok sayıda apart projesi hayata geçirilmişti.
Model basitti: Küçük daire satın alınacak, üniversite öğrencisine kiralanacak ve yatırım kira geliriyle değerlendirilecekti.
Ancak öğrenci barınmasında son yıllarda yaşanan değişim, Uşak'taki bu yatırım modelinin geleceğini de tartışmaya açıyor.
KYK'nın Büyümesi Dengeleri Değiştirdi
Sorun yalnızca Uşak'a özgü değil. Gençlik ve Spor Bakanlığı verilerine göre Türkiye'deki Bakanlık yurtlarının toplam kapasitesi 1 milyonun üzerine çıktı. Bakan Osman Aşkın Bak'ın açıkladığı verilere göre 2002 sonunda 182 bin 258 olan yatak kapasitesi, 2025 sonu itibarıyla 1 milyon 3 bin 259'a ulaştı. Bakanlık ayrıca 2025-2026 döneminde yurt başvurusunda bulunan öğrencilerin yüzde 97'sinin yerleştirildiğini açıklamıştı.
Uşak da bu yatırımlardan önemli ölçüde pay aldı.
Kredi ve Yurtlar Genel Müdürlüğü'nün güncel kayıtlarında Uşak merkezde Latife Hanım Öğrenci Yurdu, Mehmet Hacım Öğrenci Yurdu, Uşak Kız Yurdu, Yaren Öğrenci Yurdu ve Uşak Öğrenci Yurdu bulunuyor. Latife Hanım kız öğrencilere, Mehmet Hacım ise erkek öğrencilere hizmet veriyor.
Dolayısıyla geçmişte özel apart ve kiralık daire piyasasına yönelen öğrencilerin önemli bir bölümü için artık kamu yurtları güçlü bir alternatif oluşturuyor.
Sadece Yatak Değil, Yemek ve İnternet de Var
Üstelik KYK yurtlarının özel apartlarla rekabeti yalnızca barınma ücreti üzerinden gerçekleşmiyor.
Bakanlık, yurtlarda kalan öğrencilere güvenlik, sıcak su, çalışma alanları, sosyal alanlar ve ücretsiz internet gibi hizmetler sunduğunu belirtiyor. Öğrenciler ayrıca sabah kahvaltısı ve akşam yemeği için devletin sağladığı beslenme yardımından yararlanıyor.
KYK'nın güncel açıklamasına göre kesin kayıtlı öğrencilere kahvaltı için günlük 110 TL, akşam yemeği için 190 TL olmak üzere günlük toplam 300 TL beslenme desteği sağlanıyor.
Bu tablo, öğrencinin yalnızca “kira” hesabı yapmadığını gösteriyor. Özel bir aparta çıkan öğrencinin kira dışında elektrik, su, doğalgaz, internet ve beslenme gibi giderleri de bulunurken, devlet yurdunda bu kalemlerin önemli bir bölümü barınma hizmetinin içinde veya devlet desteğiyle karşılanıyor.
Bu nedenle küçük apartların fiyatlarını düşürmesi bile tek başına eski talebi geri getirmeye yetmeyebilir.
Ev Sahiplerinin Üniversite Umudu Gerçekleşmedi
Uşak'ta özellikle yaz aylarında boş kalan öğrenci apartlarının sahipleri için en önemli beklenti yeni eğitim öğretim dönemiydi.
Üniversite kayıtlarının tamamlanması ve öğrencilerin Uşak'a dönmesiyle birlikte dairelerin yeniden dolacağı düşünülüyordu. Ancak eğitim yılının başlamasına rağmen ilanlarda çok sayıda küçük dairenin bulunması, öğrenci konut piyasasında arz-talep dengesinin değiştiğine işaret ediyor.
Nitekim piyasada 5 bin TL bandına kadar inen küçük daire ilanlarına rastlanması da bu baskının bir başka göstergesi. Örneğin haziran ayında yayımlanan bir Uşak Merkez ilanında eşyalı 39 metrekarelik 1+1 daire için aylık 5 bin 400 TL isteniyordu.
Ancak 454 ilan sayısının tamamının öğrenci apartı olmadığı da unutulmamalı. Bu rakam Uşak merkezdeki toplam kiralık konut ilanlarını ifade ediyor. Dolayısıyla asıl dikkat çekici olan, bu toplam içerisinde öğrenciye uygun küçük dairelerin eğitim dönemi başladıktan sonra da piyasada kalmaya devam etmesi.
Şimdi Soru Şu: Bu Kadar Apart Ne Olacak?
Ortaya çıkan tablo Uşak emlak piyasası açısından yeni bir soruyu beraberinde getiriyor:
Öğrenci talebine göre inşa edilen yüzlerce küçük daire bundan sonra nasıl değerlendirilecek?
Kira fiyatlarının düşürülmesi ilk seçenek olarak görülüyor. Ancak KYK yurtlarının sunduğu düşük maliyetli barınma, yemek, internet, güvenlik ve sosyal olanaklar karşısında yalnızca kirayı düşürmenin yeterli olup olmayacağı belirsiz.
Diğer seçenek ise satış.
Piyasada kiracı bulmakta zorlanan bazı apart sahiplerinin dairelerini satışa çıkarmaya yöneldiği görülüyor. Ancak kiralama talebindeki zayıflamanın yatırım amaçlı alıcıların iştahını da azaltması halinde, bu kez satış fiyatlarının üzerinde aşağı yönlü baskı oluşması mümkün.
Burada “apart fiyatları her geçen gün düşüyor” şeklinde kesin bir sonuca varabilmek için geçmiş ve güncel satış fiyatlarının sistematik olarak karşılaştırılması gerekiyor. İlanlardaki fiyat indirimleri ve satılığa yöneliş piyasanın baskı altında olduğuna işaret edebilir; ancak tek başına genel fiyat düşüşünü kanıtlamaz.
Uşak'ta yıllarca “öğrenci gelir, apart mutlaka kiralanır” düşüncesiyle büyüyen küçük konut piyasası için yeni bir dönem başlamış görünüyor. Devlet yurtlarının kapasitesinin ve sunduğu hizmetlerin artması, öğrencinin barınma tercihlerini değiştirirken, öğrenciye göre şekillenen yüzlerce küçük dairenin bundan sonra kime ve hangi fiyatla kiralanacağı ya da satılacağı Uşak emlak piyasasının yeni sorusu haline geliyor.
